1.3 אסטרטגיות לניהול תזרים הפיתוח ותעדוף פרויקטים

למה התב”ר הוא מסמך אסטרטגי?

ניתוח מעמיק של התב”ר מגלה מה באמת עומד מאחורי הרשימות: מקורות מימון, עיתוי המזומנים, מידת ההסתמכות על היטלים, השתתפויות ומלוות, והיכולת לייצר הכנסות עצמיות. רשות הנשענת בעיקר על חוב והשתתפויות ממשלתיות מגבירה תלות וסיכון לעיכובים, בעוד רשות שמגדילה הכנסות מניבות ונזילות – נהנית מגמישות ותמרון.

החלטה על פיתוח שכונה חדשה מפעילה מנוע תזרימי מורכב:

1. הוצאות מוקדמות בתב”ר: כבישים, ניקוז, ביוב, מוסדות חינוך וציבור – ההוצאה מגיעה מוקדם.
2. מקורות מימון שאינם מסונכרנים: היטלי פיתוח, אגרות והשתתפויות ממשלתיות נכנסות לעיתים מאוחר או בחלקים.
3. פער תזרימי וגידול בחוב: הפער מחייב אשראי/הלוואות, המגדילים את שירות החוב ומצרים את הגמישות.
4. אחרי אכלוס – הנטל עובר לתקציב הרגיל: חינוך, ניקיון, תחזוקה ושירותים שוטפים; בארנונה למגורים לרוב אין כיסוי מלא לעלות.

דוגמה מספרית קצרה להמחשה

שכונה של 2,000 יח”ד. עלויות פיתוח ציבורי: כ-280 מיליון ש”ח ב-4 שנים. מקורות צפויים: היטלי פיתוח 220 מיליון ש”ח (מדורג), השתתפות ממשלתית 60 מיליון ש”ח (2 פעימות). בפועל, היטלים מתעכבים וממשלתית חלקית בשנה 3. נוצר פער של ~90 מיליון ש”ח בשנים 1–2 שמחייב אשראי גישור. לאחר אכלוס, שירותים שוטפים עולים על הכנסות – נוצר גרעון שנתי.

הוספת אזור תעסוקה: השקעה 70 מיליון ש”ח, אך דמי יזמים/ארנונה לעסקים מגיעים מוקדם ומסייעים לאיזון הפער התקציבי גם לתושבים.

שאלות רפלקטיביות להמשך

• איזה פרויקט בתב”ר הוא “מנוע הכנסה” שניתן להקדים?
• אילו סיכוני עיתוי לא כיסינו ומהי תוכנית הגיבוי?
• האם קיימת כרית נזילות מספקת לשנתיים הקרובות?